Risque RGA : un renforcement de l’information des acquéreurs de biens sinistrés - 16/02/2024

Depuis le 6 février 2024, date de la parution au Journal Officiel d’un décret concernant les conditions d’indemnisation des conséquences des désordres causés par le phénomène naturel de retrait-gonflement des argiles (RGA), les vendeurs de biens immobiliers ont l’obligation de mieux informer les acheteurs pour tout sinistre indemnisé ou indemnisable survenu depuis le 1er janvier 2024. Cette mesure traduit la mise en œuvre d’une disposition de l’ordonnance n°2023-78 du 8 février 2023. Elle vise à accroître la transparence des transactions immobilières dans ce domaine et s’accompagne aussi d’autres dispositions majeures concernant le dispositif d’indemnisation des sinistres dus au RGA.

RGA : les vendeurs de biens sinistrés sont tenus de mieux informer les acquéreurs

Le décret n°2024-82 du 5 février 2024 modifie les obligations des vendeurs concernant l’information des acheteurs sur le phénomène naturel des mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Ainsi, il est désormais obligatoire pour les vendeurs de biens qui ont subi depuis le 1er janvier 2024 un sinistre lié au phénomène de RGA et qui disposent d’un rapport d’expertise émanant de leur assureur d’informer les acquéreurs sur les travaux de réparation indemnisés entrepris ou indemnisables à entreprendre pour corriger les désordres existants. Cette nouvelle information doit être communiquée avec l’état des risques lors de la promesse de vente ou à défaut, lors de l’acte authentique.

En renforçant les informations relatives au phénomène de RGA lors de la vente d’un bien, le nouveau décret vise à garantir un meilleur éclairage dans les transactions immobilières de vente de biens sinistrés, alors que les désordres dus à cet aléa propre aux sols argileux sont en constante augmentation dans le contexte alarmant de dérèglement climatique actuel. Ainsi, les ventes de biens au sein de zones géographiques hautement concernées par ce phénomène seront davantage sécurisées, renforçant la confiance entre les parties et diminuant le risque de litige ultérieur dans ce domaine. Cette mesure contribuera aussi à une meilleure gestion des désordres causés par le RGA pour la préservation durable du patrimoine bâti.

Des ajustements significatifs concernant les procédures d’indemnisation liées au RGA

En plus d’accroître les obligations des vendeurs concernant l’information relative aux désordres liés au RGA subi par le bien mis en vente, le décret introduit des restrictions concernant l’indemnisation des dommages liés à ce phénomène, prévue à l’article L.125-1 du Code des assurances. Ainsi, l’indemnisation des propriétaires se limite désormais aux désordres affectant la solidité des bâtiments ou perturbant leur usage normal. De plus, les annexes sinistrées, mais ne communiquant pas avec le bâtiment principal ni étant à usage d’habitation, soit ne faisant pas corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert, ne peuvent faire l’objet d’une indemnisation (remises, garages, terrasses, piscine, etc.).

De plus, toute indemnisation doit être exclusivement utilisée pour la remise en état effective des biens endommagés à moins que le coût des travaux de réparation ne dépasse la valeur vénale du bien. Cette obligation d’utilisation de l’indemnité oblige d’ailleurs le propriétaire à réaliser les travaux dans un délai de deux ans, sinon trois ans tout au plus en cas de retards techniques ou administratifs indépendants de sa volonté. À défaut de réaliser des travaux et donc de transmettre les factures justificatives, le propriétaire peut être contraint de restituer l’acompte de l’indemnité déjà versée.