DPE des logements de moins de 30 m2 : les petites surfaces pénalisées par la méthode 3CL ? - 24/05/2023

En ce mois de mai 2023, les propriétaires vendeurs et bailleurs de logements de faible superficie et plus précisément ayant une surface de moins de 30 m2 bénéficient d’une mobilisation massive des deux fédérations phares du diagnostic immobilier pour défendre leurs intérêts. En effet, la FIDI et la CDI FNAIM ont fait parvenir à la fin du mois d’avril dernier à Olivier Klein, ministre chargé de la Ville et du Logement, un courrier sollicitant la mise en œuvre de coefficients de pondération au sein de la méthode 3CL du DPE, ce qui permettrait d’attribuer un meilleur classement en termes de performance énergétique aux logements de petite surface. Quel constat est à l’origine de cette demande ?

DPE des logements de faible surface : des classes F et G plus nombreuses dans ce type de biens

Les logements de petite surface et plus particulièrement ceux dotés d’une superficie habitable inférieure à 30 m2 sont souvent les moins bien notés au DPE, avec des classes F ou G, ce qui les met au rang des passoires thermiques. Les données de l’observatoire DPE le démontrent continuellement et le retour d’expérience des diagnostiqueurs immobiliers achève de le confirmer. Pour la FIDI et la CDI FNAIM, cette situation pénalisante des logements de petite surface s’explique par les règles de calcul de la méthode DPE. En effet, celles-ci ne tiennent pas compte de la particularité de ces logements en termes de surface habitable, alors que la surface habitable demeure un diviseur incontournable dans l’élaboration des calculs qui pèsent dans le résultat final du DPE. Pour cette raison, les deux fédérations précitées demandent au ministre délégué au Logement d’introduire des coefficients de pondération qui permettraient de parvenir à un résultat DPE plus cohérent concernant les logements de petite surface.

F ou G au DPE des petites surfaces : la nécessité de rendre le calcul plus fiable à deux niveaux

Pour permettre aux logements de petite surface de ne pas être pénalisés par la méthode 3CL actuellement en vigueur pour la calcul du résultat du DPE, la FIDI et la CDI FNAIM estiment qu’il faut modifier deux éléments précis de ce calcul, soit les règles de calcul de la consommation d’eau chaude sanitaire (ECS) du logement et celles de l’indice de compacité thermique, et ce, en créant des coefficients de pondération applicables dès qu’un logement est doté d’une surface habitable strictement inférieure à 30 m2.

En effet, à l’heure actuelle, le calcul de la consommation d’eau chaude sanitaire d’un petit logement, basé sur le volume du ballon d’eau chaude, la surface habitable ainsi que le nombre d’occupants moyen qu’elle induit, donne un résultat trop important lorsque le logement est de faible superficie. Quant au calcul de l’indice de compacité thermique, se traduisant par la division de la totalité des surfaces déperditives de murs par la surface habitable, il affiche actuellement un résultat plus important lorsqu’il s’agit d’un studio que lorsqu’il s’agit d’un appartement « de même forme avec plus de surface habitable ».