Diagnostics immobiliers : bientôt de nouveaux diagnostics pour certains biens ? - 27/11/2023

Les diagnostics immobiliers sont des investigations qui trouvent leur origine et deviennent obligatoires à la suite de situations ou phénomènes spécifiques qu’il est nécessaire de prévenir à tout prix pour des questions de santé, de sécurité des biens et des personnes et de respect de l’environnement. Dans le contexte actuel de réchauffement climatique et de pollution environnementale, deux nouveaux diagnostics immobiliers semblent vouloir émerger : le diagnostic RGA (retrait-gonflement des argiles) ainsi que le diagnostic « DPE » des sols. Votre diagnostiqueur immobilier du Tarn-et-Garonne et des départements limitrophes vous expose quelques propositions pertinentes de diagnostics apparues courant octobre 2023.

Diagnostic RGA : le retrait-gonflement des argiles deviendra-t-il un domaine de diagnostic ?

Chargé de mission par le Gouvernement en avril 2023, le député Vincent Ledoux a remis le 9 octobre 2023 à la Première ministre Elisabeth Borne et à Gérald Darmanin, ministre de l’Intérieur, un rapport très complet sur le retrait-gonflement des argiles, un phénomène qui cause des dommages conséquents sur les maisons, dont particulièrement des fissures, et qui touche actuellement près de la moitié du territoire national. Dans son rapport intitulé « RGA, N’attendons pas que ce soit la cata ! », le député émet de nombreuses recommandations pour faire face au risque RGA, parmi lesquelles celle de faire réaliser un diagnostic immobilier RGA avant la vente d’un bien dans les communes exposées à ce risque.

Ce diagnostic RGA, facultatif, se présenterait sous deux formes distinctes selon le niveau d’exposition du bien concerné et le niveau de confiance du marché immobilier local au regard de ce phénomène. Ainsi, si le bien est exposé au risque RGA et qu’il s’avère que ce phénomène a déjà causé des sinistres dans le bien lui-même ou dans le voisinage, le diagnostic RGA serait global et consisterait en une vérification de l’absence de fissures à laquelle pourrait s’ajouter une étude géotechnique. À l’inverse, si le bien est exposé mais qu’aucun sinistre n’a été enregistré, ni au sein du bien, ni dans son environnement, le diagnostic RGA se résumerait à un état des lieux de l’environnement du bien et à la préconisation de mesures préventives de faible coût. Ce diagnostic RGA, global ou allégé, pourrait aboutir à l’attribution d’un label pour rassurer l’acheteur quant à la valeur du bien.

DPE des sols : une proposition de loi pour instaurer un diagnostic de performance écologique

Le 25 octobre 2023, une proposition de loi émanant de la sénatrice Mme Nicole BONNEFOY, « visant à préserver des sols vivants », a été enregistrée au Sénat. Ce texte introduit un diagnostic de performance écologique des sols qui entrerait en vigueur à compter du 1er janvier 2028. Ce diagnostic « DPE » des sols serait réalisé indépendamment de toute transaction au sein d’immeubles à usage agricole ainsi que dans les bois et les forêts. Sa durée de validité serait de vingt ans, sauf pour les immeubles agricoles, où elle serait de dix ans, à l’instar de celle du diagnostic de performance énergétique. D’ailleurs, ce « DPE » présenterait d’autres ressemblances avec le DPE relatif à l’énergie. En effet, en plus d’une étude de la performance écologique des sols, il déboucherait sur des recommandations aux fins de préserver ou d’améliorer cette performance. Il serait aussi réalisé par un diagnostiqueur immobilier indépendant et impartial. Quant au résultat de son rapport, il serait communiqué aux pouvoirs publics à des fins d’information, de statistiques et d’études pour améliorer, par des politiques publiques, les dispositifs existants concernant la qualité et les performances des sols. Pour information, une proposition de loi similaire à bien des niveaux avait déjà été enregistrée à l’Assemblée nationale le 12 octobre 2023 « visant à instaurer un diagnostic de la santé des sols des terrains agricoles, naturels et forestiers », et ce, avant de vendre ou de louer.